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[法律咨询] 拆迁安置房买卖效力的裁判观点变迁

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发表于 2019-5-15 10:46:06 | 显示全部楼层 |阅读模式


    摘要:拆迁影响了一批人,改变了这些人的命运。对于拆迁安置房的买卖,南京法院裁判的观点也是随着时代的发展而有所变迁。从一开始的等同于经济适用房到现在的可以自由上市交易,多少当事人的诉讼案件奠基了现在可以自由交易的裁判观点。

    关键词:经济适用房;拆迁安置房 ;未满五年;自始无效

    一、等同于经济适用房的时期

    南京市中级人民法院(2015)宁民终字第3013号民事判决书一锤定音,将拆迁安置房等同于经济适用房适用相关法律。该判例的影响非常大,为南京本地的拆迁安置房的买卖定下了格调。该时期又为房地产飞速发展的时期,房价涨幅过大。在该判决被江苏高院再审改判之前的两年左右的时间里,南京拆迁安置房买卖中的卖方因房价上涨大肆违约,严重侵犯买房的利益,扰乱了房产交易市场的秩序。因有生效判决不支持拆迁安置房的买卖,买方苦不堪言。

    拆迁安置房买卖与经济适用房买卖混同也是有客观原因的。在拆迁安置的协议或是拆迁的政策性规定中,多发出现经济适用房的字眼。且笔者见过拆迁安置房的房产证,有的房产证上直接备注经济适用房。这些均是拆迁安置房和经济适用房形式上的混同,这也是法院错误适用法律的原因。但是二者性质毕竟不同。

    南京的发展离不开城市的开发,城市的开发离不开农村房屋、土地的征收即拆迁。拆迁改变了一批穷苦人民的命运,所以才有拆一代拆二代之说。这些因拆迁发家致富的人中有一部分文化水平较低、道德水平较差、法律意识淡薄,这就导致了其在房价上涨的利益驱使下必然违约,加之有错误判例的支持,这些违约拆迁户更加肆无忌惮,严重扰乱社会经济秩序。

    二、自由上市交易时期

    由于上述判例助长了卖方因房价暴涨而违约不良的势头,基于市场秩序的稳定和公序良俗的考虑,江苏省高级人民法院重新审视了拆迁安置房的买卖行为,并对于进行客观准确的定位。江苏高院最早在2016年通过会议纪要的方式对上述案例的裁判观点进行修正。修正后的裁判观点为,“对于经济适用房应当注意与拆迁安置房的区别,对于拆迁安置房,有的地方也称为经济适用房,规定五年后才能上市交易。但性质上而言,拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质房屋,两者的政策目的及保护的法益不同。从性质上看,拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿,具有对价性;而经济适用房系保护城市低收入人群利益,具有保障性。从保护群体看,拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置,而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。因此,对于拆迁安置房买卖合同,并不涉及到扰乱社会公共利益的问题,应当认定为有效。只是不满五年转让的,具有不能履行的情形,当事人要求五年内过户的,不予支持。”

    三、进一步放开时期

    2017年3月21日江苏省高级人民法院(2016)苏民再237号再审民事判决书撤销南京市中级人民法院(2015)宁民终字第3013号民事判决,明确拆迁安置房性质不同于经济适用房,保护并支持拆迁安置房的交易行为。

    2017年江苏省高院在《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》中重申了2016年的会议纪要的相关内容。对于其中“只是不满五年转让的,具有不能履行的情形,当事人要求五年内过户的,不予支持。”的规定,亦有不同的理解。第一种观点是按照文理解释理解,即拆迁安置房买卖合同有效,但是未满五年。除了文理解释之外,这种理解也是有客观依据的,因为部分拆迁安置房的房产证上也确实备注未满五年不得上市交易。故现在即便合同有效,也不具有过户的条件,人民法院对于不满五年的过户请求不予以支持。南京本地在房产交易过户问题上,曾经也出现过法院裁判过户与本地房地产部门不予以过户的意见向左的情况。所以要尽量保持两者的一致。第二种观点认为,淡化五年的概念,不将未满五年转让视为不能履行的情形。将拆迁按照房的买卖等同于一般商品房的买卖。第二种观点为笔者所在地区法院的现裁判观点。

    综上,从南京市栖霞区人民法院(2015)栖霞民初字第58号民事判决认定拆迁安置房买卖有效、南京中院判决认定无效,再到江苏高院再审认定有效,历时两年多。该裁判观点的变迁的背后是无数作为守约方的买方艰苦斗争的结果。南京中院错误的判决被江苏高院再审改判也说明了,正义也许会迟到但从来不会缺席。


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