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[法律咨询] 5月1日起!你家的物业将迎来大变化

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发表于 2020-4-1 10:30:47 | 显示全部楼层 |阅读模式


    速读:物业觉得业主要求高、业主觉得物业不作为,这种事情我们已看的太多太多。为了解决这些问题,近些年对物业的管理措施不断出台,使得物业与业主的关系得到了明显的改善。

    近日,《北京市物业管理条例》通过并将于今年5月1日施行,这次又有哪些重点,大家一起看看吧。

    01、条例内容

   

    为解决业委会成立难的问题,条例提出可组建过渡性质的“物业管理委员会”,作为组织业主共同决定物业管理事项的临时性机构。同时对物业费缴纳、住宅专项维修资金使用、失管小区维护等市民关心的热点问题进行了明确规定。

    前期物业服务合同期限最长2年

    交房之前,开发商和物业公司已经签订前期物业合同,业主由于不能参与其中,对合同里的“霸王条款”,往往只能被动接受。

    条例规定,建设单位承担前期物业服务责任,前期物业服务合同期限最长不超过2年,具体期限在合同中约定。前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费,由建设单位承担。

    物业费实行市场调节价并适时调整

   

    小区物业费收多少,谁说了算?

    条例规定,物业服务收费实行市场调节价并适时调整。市住房和城乡建设主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单,明确物业服务内容和标准。物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则,供业主和物业服务人在协商物业费时参考。

    这意味着物业服务企业和业主拥有了相对自由的议价空间,服务品质将成为物业费高低的决定因素。

   

    物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏,如实公示、及时更新物业服务内容和标准、收费标准和方式,以及物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况等信息。

    小区外墙脱落物业最高罚5万元

    小区楼房外墙脱落,砸坏车,甚至砸伤人,而又没有采取必要的安全保障措施,物业有责任吗?

   

    条例明确,物业服务人应当对物业管理区域内的电梯、消防设施等易于发生安全风险的设备设施和部位加强日常巡查和定期养护;采取必要的安全保障措施,防止建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落。

    如违反规定,将责令限期改正,处2万元以上5万元以下罚款。

    小区车位先满足业主

   

    条例规定,物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库,应当首先满足业主的需要。用于出售的,应当优先出售给本物业管理区域内的业主;不出售或者尚未售出的,应当提供给本物业管理区域业主使用。满足业主需要后仍有空余的,可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。

    违反条例,将车位、车库提供给业主以外的其他人的,由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正,有违法出租所得的,责令退还违法所得,按每个违法出租车位处五千元以上一万元以下的罚款;拒不改正的,按每个违法出租车位处每月二千元的罚款。

    业主也应该遵守一些规定,不得违规私拉电线、电缆为电动汽车、电动自行车、电动摩托车和电动三轮车等充电;不得擅自通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物和乱堆乱放杂物等方式,占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道等共用部位,或者损坏消防设施等共用设施设备等。

    业主大会可选聘解聘物业服务人

    条例明确,业主大会由物业管理区域内全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

    业主大会可以决定选举或者更换业主委员会委员和候补委员;确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格;选聘、解聘物业服务人或者不再接受事实服务等。

    条例明确规定,业主大会会议依法作出的决定,对本物业管理区域内的全体业主具有约束力。

    失管小区建立应急物业服务机制

    条例提出,物业管理区域突发失管状态时,街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定应急物业服务人,提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。

    同时,将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月,费用由全体业主承担。

    应急物业服务期间,街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新物业服务人,协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

    物业管理委员会任期不超过3年

    没条件成立业主大会,也没有业委会怎么办?为解决业委会成立率低的难题,条例提出,可以组建过渡性质的“物业管理委员会”作为临时机构,组织业主共同决定物业管理事项。

    考虑到其临时性、过渡性的特点,条例特别提出,物业管理委员会的任期一般不超过3年。期限届满,仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的,由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。

    专项维修资金不足30%时应及时补足

    住宅的专项维修资金是房屋的“医保金”和“养老金”。条例规定,专项维修资金属于业主共有,应当专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。

    如果专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业委会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主按照届时适用的标准补足专项维修资金。

    应对突发事件物业可获物资资金支持

    疫情初期,防疫物资紧张,让不少物业犯了愁。针对这一难题,条例提出,“突发事件应对期间,街道办事处、乡镇人民政府负责落实市人民政府依法采取的各项应急措施;指导物业服务人开展相应级别的应对工作,并给予物资和资金支持”。

    建成老旧小区数据库

    目前,本市还有很多老旧小区,其中大部分没有专业化的物业管理,不仅设备设施老化、环境脏乱,更缺乏长效的管理机制,是当前社区治理工作的短板。

    今年,准备在全面开展老旧小区摸底调查的基础上,基本建成老旧小区数据库,形成动态的整治项目库,按照成熟一批确认一批的原则,确认好2020年整治项目。

    各区、各街道重点是通过党建引领,在前期工作中完成业主委员会或者物业管理委员会等业主组织的组建,居民同意物业服务标准、收费标准,并签订物业服务协议的,综合整治项目方可实施。支持物业服务企业全程参与整治过程,综合整治完成后,同步建立住宅专项维修资金。

    投诉整改结果将纳入物业企业的信用评价

    下一步,还将结合12345政务服务热线、媒体曝光反映的突出问题,加大物业行业治理力度。

   

    前期,已梳理出物业服务水平低、管道老化堵塞、私装地锁、电梯维修不及时等13类问题,这些问题占到12345市民热线反映物业问题总量的90%以上。下一步,将充分利用“接诉即办”的工作机制,督促物业服务企业对投诉问题及时整改,并将结果纳入物业企业的信用评价。同时,通过已经建立的各区、各街乡镇办理物业管理群众诉求情况月度排名通报制度,推动住宅小区物业管理问题的合理解决。

    02、专家解读

   

    有了物业管理委员会,咱小区还能成立业主大会吗?物业费实行市场调节价并适时调整,是不是物业公司以后就能随意涨价了?《北京市物业管理条例》出台后,有许多新提法引起业主的关注。专家表示,物业费适时调整并不是随意调整,物业公司一定要按规定的程序合理调整物业费。

    疑虑1

    物业费能随意涨了?

    有业主担心,物业服务收费实行市场调节价并适时调整,是不是给了物业公司随意涨价的理由?

   

    专家解读

    物业费调整要合规合理

    北京物业管理行业协会秘书长宋宝程:对于经济适用房的物业费调整问题,条例中没有提及,目前还应严格按照京建发〔2016〕4号《北京市住房和城乡建设委员会关于经济适用住房物业服务收费有关问题的通知》的要求执行。对于实行市场调价的物业项目,应严格按照条例的规定。物业公司一是要做好物业服务的规定动作;二是要按时“晒账单”;三是在属地政府的指导监督下,与业主大会或物业管理委员会积极、充分协商,按规定的程序合理调整物业费,尤其要利用好业主电子共同决策等信息系统。

    物业管理专家王玉明:对于没有成立业委会的小区,组建物业管理委员会后,就有了业主和物业服务企业的沟通协调平台。物业服务企业日常服务中涉及的诸如资金使用、物业费和停车费收费调整等需要业主决策、业主配合的问题,也就有了协商主体。“条例对业主和物业企业的权利和义务都作了更加详细的规定,对于违反规定的行为也加大了处罚力度。”王玉明提醒,物业服务企业在做好服务的同时,应加强相关信息的公开公示,加大与物业管理委员会的沟通协调力度,促进业主对物业服务企业的理解和支持。

    疑虑2

    业主大会成立难了?

    条例首次提出,针对无法成立业主大会,或者虽然成立了业主大会却未能选举产生业主委员会的社区,可组建物业管理委员会。有业主担心,有了物业管理委员会后,会不会增加业主大会的成立难度?

   

    专家解读

    物业管理委员会和业主大会成立不冲突

    北京市盛廷律师事务所主任律师毕文强:物业管理委员会是条例首创性的规定,是临时也是过渡机构,目的是在小区不能选举产生业委会的情况下,及时组织业主对于小区的重大事项进行表决,并执行业主大会的决定。这一规定既兼顾到北京市很多老旧小区和存在一些特殊情况小区问题的解决,也不与业主组织的成立发生冲突,是十分必要的。

   

    北京安恒泰物业管理有限公司常务副总经理王帅:物业管理委员会作为业主自治和行政管理相结合的社区治理架构,符合目前社会管理和社区治理的客观需要,可以填补业主共同决策和执行机构的真空。“我个人对物业管理委员会的制度抱有很大期望。”王帅建议,在配套制度中设计业主对物业管理委员会认可和授权的程序、成立流程、委员任职条件、禁止性规定,建立对物业管理委员会违法决定的救济方法等。

    疑虑3

    外墙脱落物业责任大了?

    高空抛物、外墙脱落导致伤人、擅自拆改承重墙……这两年,房屋安全事故频现。对于物业使用和维护中的不当行为,条例也分门别类地明确了法律责任。比如,若物业公司未能采取必要的安全保障措施,防止建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落的,最高可处五万元罚款。

   

    专家解读

    物业担责同时责任得厘清

    北京物业管理行业协会法务部主任刘立华:条例中的有关要求,既完全符合最高人民法院意见的精神,又对保障业主的人身和财产安全有着十分重要的现实意义,物业企业的确对共用部位和共有设施设备负有管理责任。但同时,责任确定要公平合法。

   

    “比如,建筑物的外墙皮、保温层等经过一定年限因各种原因出现老化脱落是常事,要求物业企业采取措施保证外墙不脱落可能难度很大。”刘立华建议,在后续的配套文件中应对安全保障措施予以说明,以便物业公司在实操中落实,同时可参照特种设备管理的做法,定期邀请房屋安全鉴定机构对建筑物外墙搁置物、悬挂物状态进行评估,以便了解其实际状况。

    来源/新华网 新京报 北京晚报 识政

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