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[法律咨询] 我买的房子,何时能入住?

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发表于 2019-1-12 09:58:07 | 显示全部楼层 |阅读模式




       在最近代理的案件中,开发商逾期交房导致买房人迟迟入住不了新房的案件纠纷比较多。那,律师就和大家说一说遇到开发商逾期交房,我们应如何进行合法有效的维权呢!

      介绍一下案件情况。

      北京的何女士,在朋友的推荐之下,发现了河北一开发商开发建设的位于河北省的“天鹅湖·休闲别墅区”商品房项目,该商品房开发项目因依山傍水,山、谷、坡、溪等多种景观融合叠嶂,尤其以建居在一湖而著名,该湖湖面宽阔,像卧睡的天鹅,故名之“天鹅湖”,风景优美,醉人心脾,看到此,何女士也欣喜的同开发商签订了《商品房买卖合同》,约定交房日期为2012年12月31日。

      就在交房日期即将来临,何女士满心期待入住新房的时候,开发商无情的向何女士发了一封《延期交房通知书》,将交房时间延期到2013年12月31日之前,等待着……等待着……,等来的却又是开发商《延期交房通知书》,而到了2016年,开发商至今也没有如期交房,何女士再也不能忍受开发商逾期交房的违约行为,便委托律师依法进行维权。

      此时开发商逾期交房一长达3年之久。

      开发商逾期交房的原因?

      开发商延期交房大多事出有因,除不可抗力(如遭遇洪水、地震、火灾等)外,主要原因有以下几种:1、未验收合格;2、施工未完成或遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决;3、市政配套工程的批准与安装的延误;4、贷款未办好;5、开发商资金跟不上,如拖欠工人工资导致工人罢工、闹事等;6、小区道路和环境建设未竣工;7、政府对外部道路的规划和市政配套设施发生了变更、导致小区不能如期完工;8、开发商对房屋设计、小区规划进行修改导致无法如期完工;9、开发商捂盘等涨价,不惜毁约。

      而经律师同开发商的相关领导沟通了解得知,开发商对于自己逾期交房的违约事实予以承认,但是其逾期交房事出有因,希望得到谅解。其逾期交房的原因,解释有两点,一是该项目建设在崇山峻岭之中,地基山石较多,开发建设难度大;二是政府部门经常限制施工,导致工期拖延。

      但,其逾期交房的原因并非正当合理的解释,并达不到不可抗力的条件,其解释不能排除或免除其逾期交房的违约责任。而通过诸多开发商逾期交房的案例发现,开发商逾期交房解释的原因种类繁多,无奇不有,如天气恶劣、高考影响、开发商老板夫妻闹离婚等等奇葩理由以推卸自己的责任。

      开发商逾期交房什么情形可以免责呢?

      1、约定的免责事由。 开发商可以与购房者在签订商品房买卖合同时,约定哪些情况下开发商可以免除责任。根据自身情况,开发商可以与购房者约定双方的免责事由以及责任范围,延期交房时间长短。

      2、法定的免责事由。因出现了法律规定的不可抗力或者当事人在合同里约定开发商可以免责的原因,并且开发商及时履行了告知义务,是不需要承担逾期责任的。其中不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,而开发商经常用到的理由,大多都是不可抗力,因不可抗力,法律并没有严格说明不可抗力的适用具体情形和范围,也就给开发商留下了其解释理由的空间,也是律师和开发商就逾期交房的原因是否构成违约进行针锋相对的辩论点。

      3、购房者违约在先。如提出一些原合同中没有约定的特殊要求或没能按时付款,致使开发商在合同约定的时间拒绝将符合交房条件的房屋交给购房者,这种情况开发商是不需要承担逾期责任的。

      开发商在什么情况下才符合合法的交房条件,买房人才能大胆予以收房呢?(以北京为例)

      1、取得建筑工程竣工验收备案表。竣工验收备案表是开发商符合交房条件法定形式要求,该表是否能取得具有重要的法律意义。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定:建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定:建设工程经验收合格的,方可交付使用。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定:建设工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。由此可见,建设工程交付使用的条件是建设工程验收合格,同时根据《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收管理办法》第十三条 建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,按照有关规定向建设主管部门备案,根据该规定,开发商取得竣工验收之后,要于15天之内向当地的区县住房和城乡建设委员会进行竣工备案,取得该竣工验收备案表。

      因此,竣工验收备案表是否能正常取得系说明建设项目符合竣工验收的条件,政府部门予以确认。

      2、商品房面积实测技术报告书。一般情况下,开发商和买房人签署《商品房买卖合同》,其面积一般为预测面积,暂且为多少平方米,而达到交房的条件时,对于购买房屋实际房屋是多少便可以测量固定,此时该《商品房面积实测技术报告书》系对实际面积的确认,也是后续办理分割小产权办理产权证的重要依据。

      因此,取得测绘部门的面积实测技术报告当然相当重要。

      3、开发商承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。也就是是否达到通水、通电、通气等基本生活条件的相关文件。

      4、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》;

      5、《住宅工程质量分户验收表》

      根据北京市住房和城乡建设委员会官网公布的《商品房预售合同》范本显示,对于开发商交房的必备要求是1/2/3项,如果是商品房为住宅项目的还应当包括4/5要求,也就是如果是商业办公项目,则不需要4/5,的要求,但是对于1/2/3的要求是必备的。

      故,大家在开发商交房的时候,也主要看这3个必备文件,只有齐全,缺一不可,才能如何开发商交房的法定要求和合同约定,否则,买受人是有权选择收房,开发商也要承担违约责任的。

      开发商逾期交房,买房人如何维权?

      1、认真重新审查合同。主要看开发商交房的条款,包括逾期交房的违约责任承担、逾期交房的解决方式。而根据律师的维权经验看,因为签订的《商品房买卖合同》大都页数繁多、合同比较厚,一般买受人并不能认真的审查合同,也就是翻看几页了事,并没有看合同的具体条款约定的内容,就草草签了名字并按了手印,而有的开发商,不乏知名开发商,包括万科、绿地等等开发商,也经常同买房人签订大量的《补充协议》,如果有《补充协议》大家更要注意了,《补充协议》的内容系对原合同的部分内容的阐明解释,如广告的说明、面积差异的具体处理说明、规划变更的解释等等,更重要的是,很多地方可能存在对原合同内容的变更,此时就需要注意了!

      而何女士购买的涉案房屋,开发商亦同其签订了《补充协议》第10条第二款关于合同解除权的约定(2) 出卖人违约达到解除协议的,双方同意,合同有约定解除权的行使期间,按照约定执行,没有约定,合同解除权行使期限为30天。时间计算从法律规定或合同约定可行使解除权的情形之日起计算该期限,有解除权的一方不行使解除权的,解除权灭失,当事人的不得再以相同情形及事由或主张解除合同。

      看到了吗?对于逾期交房合同解除权的约定,在本合同中是否没有,也是非常不详细的,而就在该补充协议的条款进行了关于解除权的约定,如果过了约定解除权的期间,对不起,你只有诉权,但不会享有胜诉权,因为你过了合同约定的解除权期间,到时候不看合同,只能硬着头皮继续履行合同,等着开发商姑奶奶收拾他交房,再收房吧!

      2、发交房催告函。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭”。

      根据该最高院的司法解释,对于该条款主要理解两点。一是催告交房的期限问题。有约定的从约定,没有约定的,给对方发交房催告函,对方收到催告函之日起,给其准备交房的期限期限为3个月,3个月后再不交房,买房人可以行使解除权。二是解除权行使的期间问题。有约定解除权的从约定,没有约定解除权的从法定。看到了吗?这就是律师要求详细查看合同条款的意义所在了,而本案约定的解除权期间为30天。如果没有约定,需要看,对方是否催告要求及时行使解除权,如果催告了也就是3个月之内要向法院提起诉讼了,如果没催告,就可以在可以行使解除权之日起一年内向法院提起诉讼。

      该期间是除斥期间。

      3、最重要的是,咨询律师、委托律师,维权吧!莫等闲,白了少年头

      当发生逾期交房的情形时,律师给你说了如何维权,但是具体怎么操作,你还是不会的!如果,你有律师的朋友可以认识,而且还是房产的律师,那么,恭喜你!你真的是太幸福了,还有这样的资源可以利用,这将给你解决多少问题!关系好就是不一样啊!但也仅限咨询啊!

      如果,你没有这样的律师朋友,怎么办呢!还是直接委托律师维权吧,只有专业的律师做着专业事业,在你看到最后的时候,是律师花费2个小时的工作,免费普及法律知识。


        【作者简介】刘馨远

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